L’après défiscalisation par Recycle immo :
Optimiser son investissement immobilier locatif et de défiscalisation
L’investissement immobilier locatif et de défiscalisation sont des moyens efficaces pour le contribuable de se constituer un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite, percevoir des revenus complémentaires, et enfin réduire ses impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par les gouvernements successifs afin de dynamiser la construction immobilière nécessaire pour loger notre population toujours plus importante.
Le marché de l’investissement immobilier neuf et de défiscalisation représente plusieurs dizaine de milliers d’achats et de vente par an : les contribuables, soucieux de placer leur argent dans le secteur « de la pierre » et réduire le montant de leur impôt (IR), sont motivés dans l’acquisition de ce type d’investissement auprès de leur conseillers et des promoteurs immobiliers nationaux et régionaux.
Depuis la loi Besson en 1990, de nombreuses lois de défiscalisation se sont succédées comme la loi De Robien, les lois Borloo, Scellier… Les investisseurs ont réalisés (et réalisent encore selon le dispositif acquis) des économies d’impôts importantes tout en se constituant un patrimoine immobilier. Selon les lois, la durée du dispositif varie entre 9 ans et 15 ans. Un engagement de location est généralement attaché aux réductions d’impôts.
Après la défiscalisation, la « re-fiscalisation »…
En contrepartie d’engagements de location, vous avez acquis une réduction d’impôt répartie sur une période. Une fois cette dernière terminée, votre impôt (IR) et vos prélèvements sociaux (CSG-CRDS) ont augmenté notamment à cause des revenus fonciers tirés de votre location immobilière. Cette augmentation d’impôt à payer n’étant plus neutralisée par la réduction d’impôt des dispositifs.
Vous êtes dorénavant plein propriétaire d’un bien immobilier provoquant l’effet contraire de la raison pour laquelle vous aviez acquis un produit de défiscalisation : Réduire votre imposition.
Quelles solutions ?
Heureusement, il existe plusieurs solutions immobilières innovantes afin de donner à votre investissement un second souffle !
Recycle immo vous propose son expertise de Conseil immobilier GLOBAL afin de tirer le maximum de votre immobilier. Fort de son expérience de plus de 10 ans dans l’immobilier ancien et neuf, Recycle immo vous guide dans tous les schémas fiscaux et immobiliers en vigueur pour recycler votre précédent achat.
Les Solutions Recycle immo
Location meublée |
Déficit Foncier |
Vente avec réserve d’usufruit |
Vente du bien |
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|---|---|---|---|---|
| Perception d’un revenu locatif | ||||
| Récupération d’un capital | ||||
| Fiscalité ? | Revenus locatifs non fiscalisés | Fiscalité des Plus Values immobilières | ||
| Gestion locative | Libre : Assurée par un professionnel partenaire ou par vous même | |||
| Détails | ||||
Les régimes de Défiscalisation éligibles
Recycle immo se concentre sur vos actifs immobiliers vidés de leurs défiscalisations. En fonction de la date d’acquisition de votre bien immobilier, la durée d’engagement de location et de défiscalisation est parfois en cours ! Notre Cabinet s’occupe de réaliser « l’étude de recyclage » et de disponibilité de votre bien immobilier. La plupart de vos investissements Besson, Borloo ou encore De Robien peuvent désormais faire l’objet d’une optimisation fiscale et immobilière au travers de notre Cabinet.
Période du dispositif
- Le Dispositif Besson Ancien a été ouvert aux contribuables du 1er Janvier 1999 au 30 Septembre 2006.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : déduction spécifique sur les revenus fonciers ;
- Taux de l’avantage : déduction spécifique de 26 % sur revenus fonciers ;
- Fin du dispositif : la déduction spécifique s’applique jusqu’au terme de chaque période triennale ayant débuté avant le 1er janvier 2017 ;
Logements éligibles
- Achat d’un logement ancien
Conditions à respecter
- Louer le logement nu à titre de résidence principale
- Louer le logement pendant 6 ans minimum (puis 3 ans reconductible)
- Louer à un loyer inférieur au plafond par m2 établi
- Louer à un locataire ne dépassant par les plafonds de ressources établis chaque année
- Louer à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal. Toutefois, depuis le 1er janvier 2002, les propriétaires bailleurs peuvent décider de suspendre leur engagement de location pour le louer à un de leurs ascendants ou descendants, sans remise en cause de l’avantage fiscal
Période du dispositif
- Le Dispositif Besson Neuf a été ouvert aux contribuables du 1er Janvier 1999 au 02 Avril 2003.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : déduction au titre de l’amortissement sur les revenus fonciers : jusqu’à 65% de la valeur de son bien sur 15 ans, 50% sur 9 ans, 57,5% sur 12 ans
- Taux de l’avantage : Le montant de cette déduction s’élève à 8% du prix de l’investissement pendant les 5 premières années, puis de 2,5% les 4,7 ou 10 années suivantes
- Fin du dispositif : la déduction spécifique s’applique jusqu’au terme de chaque période triennale ayant débuté avant le 1er janvier 2017 ;
Logements éligibles
- Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- Achat d’un logement réhabilité ;
- Achat d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation ;
- Logements que le contribuable fait construire ;
- Achat d’un local inachevé.
Conditions à respecter
- Louer le logement nu à titre de résidence principale
- Louer le logement pendant 9 ans minimum (puis 3 ans reconductible, au maximum 6 fois)
- Louer à un loyer inférieur au plafond par m2 établi
- Louer à un locataire ne dépassant par les plafonds de ressources établis chaque année
- Louer à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal.
- Ascendant / Descendant : Si achat avant le 9 octobre 2002, la location ne peut être consentie à un ascendant ou descendant. Vous pouvez toutefois suspendre votre engagement de location pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant à la condition qu’il ait été loué depuis au moins 3 ans dans les conditions normales du dispositif Besson. Si achat entre le 9 octobre 2002 et le 2 avril 2003 inclus, la location peut être consentie à un ascendant ou un descendant.
Période du dispositif
- Le Dispositif Borloo Ancien a été ouvert aux contribuables du 1er Octobre 2006 au 31 Décembre 2016.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : déduction spécifique sur les revenus fonciers ;
- Taux de l’avantage :
- 30 % des revenus bruts d’un logement donné en location dans le secteur intermédiaire
- 45 % (conventions conclues jusqu’au 27 mars 2009) ou 60 % (conventions conclues à compter du 28 mars 2009), des revenus bruts d’un logement donné en location dans le secteur social ou très social
Logements éligibles
- Achat d’un logement ancien
Conditions à respecter
- Louer le logement nu à titre de résidence principale
- Louer le logement pendant 6 ans minimum (ou 9 ans si conventionnement ANAH Travaux)
- Louer à un loyer établi par l’ANAH qui varie en fonction de la situation de l’immeuble, de la composition du foyer du locataire et du secteur locatif concerné
- Louer à un locataire ne dépassant par les plafonds de ressources établis chaque année
- Louer à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal. Ascendant et descendant ne sont pas non plus admis.
Période du dispositif
- Le Dispositif Borloo Neuf a été ouvert aux contribuables du 1er Janvier 2006 au 31 Décembre 2009.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : déduction spécifique sur les revenus fonciers ;
- Taux de l’avantage :
- 6 % du prix de revient du logement pour les sept premières années, 4 % les deux années suivantes et 2,5 % pendant les périodes de prorogation ;
- 6 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pour les sept premières années et 4 % les deux années suivantes ;
- 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Logements éligibles
- Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- Achat d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité ;
- Achat d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation ou d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
- Logements que le contribuable fait construire ;
- Achat d’un local inachevé
Conditions à respecter
- Louer le logement nu à titre de résidence principale
- Louer le logement pendant 9 ans minimum (puis 3 ans reconductible, au maximum 6 fois si les conditions sont toujours remplies)
- Louer à un loyer inférieur au plafond par m2 établi
- Louer à un locataire ne dépassant par les plafonds de ressources établis chaque année
- Louer à une personne qui n’est pas membre de son foyer fiscal.
Période du dispositif
- Le Dispositif De Robien Classique a été ouvert aux contribuables du 1er Janvier 2003 au 31 Aout 2006.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : déduction spécifique sur les revenus fonciers ;
- Taux de l’avantage :
- 8 % du prix de revient du logement pour les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes et pendant les périodes de prorogation ;
- 8 % des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pour les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes ;
- 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Logements éligibles
- Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA);
- Achat d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité ;
- Achat d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation ou d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
- Logements que le contribuable fait construire ;
- Achat d’un local inachevé
Conditions à respecter
- Location en non meublé, à usage d’habitation principale du locataire
- Location pendant 9 années, renouvelables par période de trois ans et dans la limite de six ans si les conditions demeurent remplies
- Aucune condition de ressource n’est exigée du locataire. En revanche, le montant du loyer (hors charges) ne doit pas excéder certains plafonds qui varient en fonction de la situation de l’immeuble
- La location consentie à un de vos ascendants ou descendants, ou à un ascendant ou descendant de l’un des membres de votre foyer fiscal, est admise.
Période du dispositif
- Le Dispositif De Robien Recentré a été ouvert aux contribuables du 1er Septembre 2006 au 31 Décembre 2009.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : déduction spécifique sur les revenus fonciers ;
- Taux de l’avantage :
- 6 % du prix de revient du logement ou des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement pour les sept premières années et 4 % les deux années suivantes ;
- 10 % des dépenses d’amélioration pendant 10 ans
Logements éligibles
- Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA);
- Achat d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité ;
- Achat d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation ou d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
- Logements que le contribuable fait construire ;
- Achat d’un local inachevé
Conditions à respecter
- Location en non meublé, à usage d’habitation principale du locataire
- Location pendant 9 années. Pas de reconduction possible.
- Aucune condition de ressource n’est exigée du locataire. En revanche, le montant du loyer (hors charges) ne doit pas excéder certains plafonds qui varient en fonction de la situation de l’immeuble
- La location consentie à un de vos ascendants ou descendants, ou à un ascendant ou descendant de l’un des membres de votre foyer fiscal, est admise.
Période du dispositif
- Le Dispositif Scellier a été ouvert aux contribuables du 1er Janvier 2009 au 31 Décembre 2012.
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : Réduction d’impôt ;
- Taux de l’avantage :
- Pour un investissement du 1er janvier 2009 au 31 Décembre 2010 : 25% de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, répartie sur 9 années
- Pour un investissement du 1er janvier 2011 au 31 Décembre 2011 : 22% de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, répartie sur 9 années
- Pour un investissement du 1er janvier 2012 au 31 Décembre 2012 : 13% de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement, répartie sur 9 années
Logements éligibles
- Achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA);
- Achat d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité ;
- Logements que le contribuable fait construire ;
Conditions à respecter
- Louer son bien non meublé à titre de résidence principale.
- Location du bien pendant une durée minimale de 9 ans
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources imposés par la loi Scellier
- Respecter les zones géographiques prévues par la loi Scellier
- Louer un logement respectant l’éco conditionnalité : la réduction d’impôt ne s’appliquant qu’aux logements conformes à un certain niveau de performance énergétique établi par décret
- La location consentie à un de vos ascendants ou descendants, ou à un ascendant ou descendant de l’un des membres de votre foyer fiscal, est admise.
Période du dispositif
- Le Dispositif Malraux « Ancien régime a été ouvert aux contribuables jusqu’au 31 Décembre 2008. Depuis le 1er janvier 2009, il est remplacé par le Dispositif Malraux de type « Réduction d’impôt ».
Les avantages fiscaux
- Forme de l’avantage : Déduction des travaux sur les revenus fonciers ;
- Sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant les déficits résultant de l’ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l’occasion de l’opération de restauration complète de l’immeuble, à l’exclusion des intérêts d’emprunt qui sont, eux, déductibles du revenu foncier
Logements éligibles
- Achat d’un immeuble ancien
- Achat d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité ;
Conditions à respecter
- Louer son bien non meublé à titre de résidence principale.
- Location du bien pendant une durée minimale de 6 ans
- L’opération doit avoir lieu soit dans un secteur sauvegardé, soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ; en ce cas, il faut en plus que les travaux soient déclarés d’utilité publique.