Hériter d’un logement loué en Pinel, De Robien ou autre

A propos de la location en cours :

Le décès du propriétaire d’un logement loué n’entraîne pas l’arrêt du contrat de bail. Pour les locataires, ce type d’événement n’implique aucun changement. Toutefois, les héritiers du bailleur pourront vendre (avec ou sans locataire) ou reprendre le logement, continuer le contrat de bail. Ces choix sont encadrés par des règles prévues par la Loi Hoguet.
Ce paragraphe est d’ailleurs valable pour tout investissement locatif, nu ou meublé, avec ou sans dispositif de défiscalisation.

A propos de l’avantage fiscal :

En cas de décès, il n’y a pas de remise en cause des avantages au titre de la période antérieure au décès. 

Les cas diffèrent pour la période postérieure au décès.

Ainsi, pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux, le conjoint survivant peut reprendre l’engagement de location s’il est l’attributaire du logement.  Cet engagement sera limité à la fraction du délai restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.

Attention, certains dispositifs n’accordent pas l’ouverture à avantage fiscal si l’immeuble a été acquis à titre gratuit (donation ou succession). Les héritiers ou légataire ne peuvent bénéficier d’aucun avantage fiscal.
Néanmoins, pour ce qu’il s’agit du conjoint survivant soumis à imposition commune, peut demander la reprise à son profit du dispositif.

À noter qu’en cas de location meublée, les loueurs professionnels sont exonérés d’impôt tant que leurs revenus de location sont inférieurs à 90 000€. En revanche, pour le conjoint survivant et usufruitier, les amortissements d’un bien en nue-propriété ne peuvent plus être déductibles.

Logement loué : que se passe-t-il en cas de décès du bailleur ?

Le changement majeur réside dans l’identité du bailleur et donc de l’interlocuteur pour le locataire en place. Le contrat de location perdure, le locataire devra seulement être informé des modalités afin de pouvoir régler son loyer et adresser ses demandes éventuelles à l’héritier du bien immobilier.

Cependant, si plusieurs personnes héritent d’un même bien, cela peut rendre certaines démarches chronophages. En effet, si les héritiers ne se mettent pas d’accord sur la création d’un compte commun par exemple, cela implique de multiplier les virements mensuels. Il en va de même pour l’avenir du bien (gestion, vente, reprise) qui nécessite une décision collective.

Bien immobilier hérité : reprise, revente ou gestion du bail de location ?

Pour le ou les nouveaux bailleurs, 3 choix sont possibles :

1. Continuer la location : en l’absence de décision de reprise ou de revente, le contrat de location suit son cours normalement. Il suffit d’informer le locataire et de lui transmettre les nouvelles modalités (RIB, contact, etc). En cas d’héritage collectif, un mandat de gestion peut être établi pour faciliter la gestion.
2. Reprise du bien immobilier : l’héritier peut choisir de reprendre le bien pour y habiter. Pour cela, il doit néanmoins attendre la fin du contrat de bail et adresser un préavis 6 mois avant son terme au locataire en place.
3. Revente occupée ou libre : soit la revente est dite « occupée » ; le locataire reste alors en place et le contrat de location suit son cours (une décote de 10% intervient en cas de plus-value). Le locataire disposera alors d’un droit de préemption (priorité) pour acheter le bien.
   Soit la revente est dite « libre » ; le locataire prend congé au terme du bail selon les mêmes conditions qu’une reprise.